Madrid y Barcelona están experimentando una creciente desconexión entre la oferta disponible y las necesidades reales de los ocupantes.
El mercado europeo de oficinas ha evolucionado hacia una concentración de la demanda en edificios de alta calidad y ubicaciones prime. España refleja esta misma tendencia.
Durante los últimos años, el mercado europeo de oficinas ha evolucionado hacia una clara concentración de la demanda en edificios de alta calidad y ubicaciones prime. En 2025, el 52% de toda la contratación en Europa correspondió a espacios de Grado A y el 67% de la absorción se concentró en localizaciones core, reflejando una preferencia creciente por activos capaces de responder a las nuevas exigencias de las empresas.
Sin embargo, la oferta de este tipo de producto continúa reduciéndose. Mientras la disponibilidad total en Europa se sitúa en torno al 9,7%, la disponibilidad de espacios de Grado A cae hasta el 3,3% y hasta el 2,8% en submercados prime. A medida que la demanda se concentra en una parte cada vez más específica del mercado, la capacidad del pipeline para reponer esta oferta resulta insuficiente. Entre 2026 y 2028 se prevé un déficit potencial de cerca de 8,9 millones de m² de oficinas de alta calidad en Europa.
España refleja con claridad esta misma tendencia.
Madrid y Barcelona están experimentando una creciente desconexión entre la oferta disponible y las necesidades reales de los ocupantes. Aunque ambos mercados cuentan con un importante volumen de stock, la disponibilidad efectiva de espacios modernos, eficientes y bien ubicados es cada vez más limitada, especialmente en los distritos empresariales más demandados.
En Madrid, la contratación superó los 515.000 m² en 2025, mientras que la disponibilidad de oficinas de Grado A en el CBD se sitúa en torno al 0,5%, uno de los niveles más bajos del mercado. Además, el volumen de nueva oferta previsto hasta 2028 no será suficiente para cubrir la demanda esperada, ampliando progresivamente el déficit de espacio de calidad.
Barcelona presenta una presión aún mayor sobre el producto prime. Cerca del 60% de la contratación reciente se concentra en espacios de Grado A y el pipeline previsto hasta 2028 se mantiene significativamente por debajo de la absorción esperada, generando una escasez estructural que podría alcanzar los 59.000 m² al final del periodo analizado.
Nuestro informe Spain Offices Shrinking Supply analiza cómo estas dinámicas están redefiniendo los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona y qué implicaciones tendrán para ocupantes, propietarios e inversores en un entorno donde la anticipación se convierte en un factor estratégico de ventaja competitiva.
