El mercado de oficinas de Madrid y Barcelona mantiene una actividad sólida durante 2026, aunque en un contexto de oferta limitada de espacios de máxima calidad que continúa impulsando las rentas prime y condicionando las decisiones de ocupación de las empresas. Así se desprende del último análisis elaborado por Cushman & Wakefield sobre la evolución del mercado de oficinas en ambas ciudades.
En Madrid, la absorción bruta durante el primer semestre del año ha alcanzado los 190.000 m², distribuidos en 195 nuevos contratos. El segundo trimestre ha registrado una contratación superior a los 100.000 m², lo que supone un incremento del 17% respecto al primer trimestre, aunque representa un descenso del 32% en comparación con el segundo trimestre de 2025, cuando se alcanzaron los 150.000 m².
"La demanda de oficinas de calidad continúa siendo muy sólida, pero mientras no se incorpore nuevo producto al mercado será difícil que esta situación cambie. No cabe duda de que la escasez de espacios de máxima calidad está limitando el volumen de las operaciones”, afirma Alfredo Collar, socio de Oficinas de Cushman & Wakefield España.
Tras dos años de crecimiento continuado de la superficie media contratada donde la dicha renta media superó los 1.000 m², en 2026 se vuelve a situar por debajo de los 1.000 m² por operación. Esta evolución responde, también en gran medida, a la limitada disponibilidad de grandes superficies de alta calidad en determinados submercados, lo que dificulta las operaciones de mayor volumen.
La tasa de disponibilidad permanece estable entre el 8% y el 9%, una situación que se mantiene desde el segundo trimestre de 2025. La consultora explica que esta estabilidad obedece, en parte, al denominado vacancy estructural, que dificulta una reducción adicional de la disponibilidad agregada.
Precisamente, el interior de la M-30 continúa concentrando la mayor parte de la demanda, con el 54% de la absorción, frente al 46% registrado fuera de este ámbito. La oferta que sale al mercado en los principales micromercados del CBD continúa absorbiéndose con gran rapidez.
Como consecuencia de este desequilibrio entre oferta y demanda, la renta prime en Madrid alcanza ya los 44 €/m²/mes, lo que representa un crecimiento superior al 3,5% interanual, con previsión de mantener una evolución alcista durante el resto del ejercicio.
De cara a los próximos ejercicios, la incorporación de nueva oferta seguirá siendo limitada. El pipeline previsto para 2027 asciende a 58.000 m², una superficie que actualmente permanece disponible, aunque la mayor parte corresponde a proyectos de rehabilitación y algunos desarrollos podrían experimentar retrasos.
Barcelona mantiene un elevado dinamismo impulsado por los edificios de mayor calidad
En Barcelona, la contratación de oficinas durante el segundo trimestre de 2026 ha alcanzado los 100.600 m², lo que supone un incremento del 3% respecto al mismo periodo de 2025, repartidos en más de 80 operaciones, un 20% más que en el segundo trimestre del año anterior. En el conjunto del primer semestre, la contratación ha alcanzado los 195.000 m², un 29% más que los 150.000 m² registrados en la primera mitad de 2025. Cabe destacar el futuro desarrollo por parte de Inditex de un macro complejo corporativo y creativo en Sant Adrià del Besòs en el que se estiman 30.000 m² de oficinas que han impulsado de forma significativa el volumen registrado durante el trimestre. La estabilidad de la contratación, junto con el aumento del número de operaciones, evidencia una demanda activa y diversificada, aunque con superficies medias más contenidas.
La actividad se ha concentrado principalmente en las Nuevas Áreas de Negocio, que han representado más del 50% de la superficie contratada, seguidas por el Centro Ciudad (30%), la Periferia (10%) y el CBD (5%).
La calidad continúa siendo el principal criterio de decisión para los ocupantes. El 70% de la superficie contratada corresponde a edificios de calidad, reflejando la creciente preferencia por inmuebles eficientes, sostenibles y adaptados a las nuevas formas de trabajo.
Desde el punto de vista sectorial, el mercado ha estado especialmente impulsado por el sector industrial que ha representado el 40% de la contratación total del trimestre. Le siguen los servicios profesionales, con un 20%, y el sector tecnológico, con un 15%.
La renta prime en Barcelona se sitúa actualmente en 31,75 €/m²/mes, lo que representa un incremento del 2% interanual, impulsada por la reducida disponibilidad de espacios de alta calidad en ubicaciones como Paseo de Gracia y la Avenida Diagonal. Esta tendencia continuará en los próximos meses, especialmente en el centro de la ciudad y el CBD, donde la oferta sigue siendo muy limitada.
Por último, la tasa de disponibilidad en Barcelona ha descendido hasta el 9,31%, consolidando la tendencia de reducción observada durante los últimos trimestres y reforzando la presión sobre los espacios de mayor calidad.
En cuanto a la evolución futura del mercado, hasta diciembre de 2027 está prevista la incorporación de 130.000 m² de nuevas oficinas o proyectos de rehabilitación. Aproximadamente el 50% de esta superficie ya cuenta con usuario final, lo que refleja una estrategia de anticipación por parte de los inquilinos.
