용인은 우수한 교통망을 가진 전통적인 물류 클러스터로, 광역 교통망을 따라 A(기흥·수지구), B(양지면·백암면·원삼면), C(남사읍) 권역으로 물류 권역이 점차 확장되는 모습을 보이고 있습니다. 과거 경부선이 통과하는 A권역을 중심으로 수도권 식품 유통 물류센터가 구축되었으며, 이후 영동선, 중부선 접근이 용이한 B권역이 A권역의 대체지로 부상하며, 유통 물류 클러스터가 형성되었습니다. ’20년 이후 이커머스 시장 성장에 따라 C권역이 새로운 풀필먼트 물류 서비스 거점으로 주목받고 있습니다.
628천평, 24건의 물류센터가 건축 인허가를 취득하였으나, 그 중 단 3건만이 실 착공되었으며, 계획 대비 공급량이 대폭 감소할 것으로 보입니다. ’22년 5월부터 시민 주거환경 개선을 위해 용인시 창고시설 허가 요건이 강화되었으며 향후 추가적인 물류센터 공급은 대폭 제한될 것으로 예상됩니다.
용인은 3PL 물류 기업이 약 40%를 점유하고 있으며, 그 외 이커머스, F&B, 유통 기업이 물류 거점을 운영하고 있습니다. 3개의 광역 교통망이 관통하는 지리적 이점으로 CJ대한통운, 머스크컨트랙트로지스틱스 등 다수의 3PL 기업이 입주해 물류 클러스터가 형성되었으며, 이커머스 시장의 성장으로 기존 센터 인근에 쿠팡, 파스토, G마켓 등 이커머스 풀필먼트 거점이 구축, 운영되고 있습니다. 또한, 진성비에프, 에르메스로직스 등 수도권 내 식품 유통을 위한 F&B 물류 거점이 위치해 있습니다.
온라인 유통 시장의 성장과 함께 이커머스 풀필먼트 센터가 최근 물류 부동산 수요를 이끌고 있으며, 소량 다빈도 주문에 대한 피킹, 포장, 분류 및 출고 작업을 수행하는 풀필먼트의 특성에 따라 풀필먼트 센터에서는 일반 유통센터 대비 더 많은 인력을 필요로 하고 있습니다. 주요 물류 밀집 지역인 용인, 이천, 안성, 평택의 배후 인력 규모 비교 시, 용인시의 잠재 물류 인력 규모는 센터당 3,300명으로 이천 대비 8배, 안성 대비 5배 풍부한 인구가 상주하고 있어 안정적인 인력 운영이 가능한 지역임을 알 수 있습니다.
경기 동남권역을 광역 도로를 기준으로 6개 구역으로 구분할 때, 주거지는 2, 3, 4구역(수원, 성남, 기흥 등), 물류센터는 4, 5, 6구역(양지, 이천, 여주 등)에 밀집해 있어 직주 불균형이 존재하고 있음을 알 수 있습니다. 주거밀집지역과 멀어질수록 물류센터 임대 단가가 낮아지는 모습을 보이고 있어 물류 기업들이 더 많은 임대료를 지불하더라도 안정적인 인력 운영이 가능한 주거지 인근의 물류센터를 더욱 선호하고 있음을 알 수 있습니다.
