Neuilly-sur-Seine, le 11 décembre 2025 - Comme chaque année, le département Etudes & Recherche de Cushman & Wakefield France, leader mondial de l’immobilier d’entreprise, réactualise son focus sur des 2 principales métropoles régionales, Lyon et Marseille. Les loyers des surfaces proposées à l’offre autour des stations de métro et de tramway de ces 2 agglomérations ont été analysés à mi-novembre 2025*.
Incertitudes et manque de visibilité comme sur tout le territoire national ralentissent les prises de décisions. Les marchés régionaux qui jusque-là avaient fait preuve d’une certaine résilience, sont impactés par la situation politico-économique. A 3 mois de la fin d’année, la demande placée recule significativement dans la métropole d’Aix Marseille Provence et tout particulièrement à Marseille. L’agglomération lyonnaise avec une profondeur de marché plus importante, tire profit d’un parc mature se renouvelant pour limiter la baisse du volume placé notamment Intramuros.
Dans ce contexte, les entreprises continuent de plébisciter les immeubles à forte valeur ajoutée, situés dans les quartier centraux et proches des transports en commun. C’est particulièrement vrai à Lyon où le retour des collaborateurs au bureau est un objectif assumé que ne se retrouve pas forcément à Marseille.
« À Lyon, les secteurs les plus centraux et les mieux interconnectés comme Part-Dieu, la Presqu’Île ou la Préfecture concentrent les niveaux de loyers les plus élevés. À l’inverse, plusieurs quartiers intramuros au positionnement plus périphérique mais bénéficiant d’infrastructures performantes (Confluence, Gerland ou encore Vaise), offrent aujourd’hui des alternatives attractives, capables de concilier accessibilité, qualité d’usage et optimisation budgétaire » analyse Mikael Courcaud, Head of office - Cushman & Wakefield Lyon.
A Marseille, le manque d’offres, situation devenant quasi structurelle, aboutit à une analyse plus contrastée des valeurs locatives. Comme l’indique Lucile de Malet, Head of office Cushman & Wakefield Aix Marseille Provence, « l’absence de renouvellement du parc dans les secteurs les plus recherchés comme Euroméditerranée limite la progression des loyers. Pour les investisseurs, il est intéressant de noter que pour des immeubles de seconde main qualitatifs et bien situés, les loyers peuvent atteindre des valeurs supérieures à l’offre neuve actuelle ».Top 3 des valeurs locatives par station de métro / tramway (en €/m²/an)
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Lyon |
Valeur Moyenne |
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Foch (MA) |
332 € |
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Bellecour (MA - MD) |
329 € |
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Garibaldi (MD) |
321 € |
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Marseille |
Valeur moyenne |
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Euroméditerranée Gantès (T2 -T3) |
263 € |
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Arenc Le Silo (T2 – T3) |
259 € |
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Joliette (T2 -T3 -M2) et Désirée Clary (M2) |
249 € |
*Méthodologie affinée par calcul de pondération par les surfaces et par corrections à dire d'expert. Les valeurs affichées correspondent, pour chaque station, à la moyenne des valeurs locatives des bureaux >200 m² à l'offre. Ces valeurs s’entendent hors charges et hors taxes et sont pondérées par les surfaces. Les valeurs sont référencées par les offres définies à un instant T sur le marché. Rayon d'échantillonnage de 600 mètres autour des stations.
