Cushman & Wakefield pleit voor vier verdichtingsstrategieën op basis van markt- en locatiekwaliteit in zienswijze op Ontwerp-Nota Ruimte.
Amsterdam, 15 december 2025 – Cushman & Wakefield presenteert vandaag een scherpe zienswijze op de Ontwerp-Nota Ruimte van het Rijk. In plaats van een generieke aanpak pleit de vastgoedadviseur voor vier verdichtingsstrategieën, gebaseerd op markt- en locatiekwaliteit, die het Nederlandse stationslandschap voorbereiden op een toekomst waarin wonen, werken en reizen naadloos samenkomen. Een volledig overzicht van alle stationslocaties, inclusief scores en strategie per locatie, is opgenomen in de zienswijze.
“Slechts 28 van de 94 stationslocaties zijn echte toplocaties die voldoen aan het totaalpakket dat mensen aantrekt om er te wonen, te werken en te verblijven. Voor die plekken is intensieve verdichting cruciaal, met functiemenging en vooral hoogwaardige werkplekken toevoegen in plaats van eenzijdige transformatie naar wonen,” aldus Laurens van der Schoor, Associate Strategic Consulting bij Cushman & Wakefield Nederland.
Bron: Cushman & Wakefield
Waar de Ontwerp-Nota Ruimte stationslocaties indeelt op basis van treinverbindingen, mist het Rijk volgens Cushman & Wakefield een cruciale factor: de economische potentie én de bestaande bebouwde omgeving van deze locaties.
“Het Rijk kijkt in de Nota naar mobiliteit, maar niet naar economische kracht,” zegt Jos Hesselink, Head of Research Cushman & Wakefield Nederland. “Amsterdam Amstel wordt bijvoorbeeld niet als metropolitane locatie gezien, terwijl het juist een toplocatie voor werken is. Deze toplocaties zijn de motoren van onze economie en daar moeten we zuinig op zijn en gericht investeren. Daartegenover zijn er stationslocaties die een meer beperkte potentie kennen. Deze vereisen juist een gerichte en selectieve toevoeging van kantorenfuncties om hun rol in het stedelijk netwerk te versterken.”
In de Ontwerp-Nota Ruimte heeft het Rijk 94 stationslocaties aangewezen voor verdichting op basis van de intensiteit van treinverbindingen, verdeeld in metropolitane (8), hoogstedelijke (37) en stedelijke (49) locaties. Cushman & Wakefield vindt die indeling op zich logisch, maar mist een concrete uitwerking. Het Rijk zegt wát er moet gebeuren, verdichting rondom stations, maar niet hoe. Daarom presenteert het bedrijf vier verdichtingsstrategieën die maatwerk bieden en inspelen op de unieke potentie van elke locatie, op basis van de aantrekkelijkheid van de plek als werklocatie en de mate waarin er een volwassen kantorenmarkt aanwezig is. Daarbij ligt de nadruk op het toevoegen van hoogwaardige werkplekken naast wonen, in plaats van eenzijdige transformatie. De vier strategieën zijn:
- Intensieve verdichting: benut toplocaties maximaal om economische groei en OV-gebruik te versterken (28 stationslocaties).
- Toevoegen van kantoorruimte: versterk locaties met hoge ruimtelijke kwaliteit maar lage marktdynamiek (27 stationslocaties).
- Functiemenging: voorkom monofunctionaliteit en creëer levendige stedelijke milieus met wonen, werken en voorzieningen (25 stationslocaties).
- Selectieve verdichting: behoud balans op kleinere knooppunten door gerichte toevoegingen die bestaande functies versterken (14 stationslocaties).
Met deze zienswijze wil de vastgoedadviseur niet alleen inspelen op de ruimtelijke ambities van het Rijk, maar ook bijdragen aan een sterke, concurrerende economie en duurzame mobiliteit ondersteund met duidelijke, toepasbare handvatten voor beleid en uitvoering.
Van der Schoor: “Een generieke one-size-fits-all strategie is niet wenselijk voor de ontwikkeling van stationslocaties. Elke locatie vraagt om een maatwerk-verdichtingsstrategie, afgestemd op de specifieke kenmerken en potentie. Dit vereist een grondige analyse van de kwaliteit en toekomstbestendigheid van iedere stationslocatie als werklocatie.”
De volledige zienswijze van Cushman & Wakefield is vandaag ingediend bij het Ministerie van VRO. De Ontwerp-Nota Ruimte is de langetermijnvisie van het Rijk op ruimtelijke inrichting tot 2050, met een doorkijk naar 2100. De Nota geeft richting aan wonen, werken, bereikbaarheid en economie. In de zienswijze is een overzicht opgenomen van alle stationslocaties, inclusief de scores en bijbehorende verdichtingsstrategie per locatie. Dit biedt beleidsmakers en andere geïnteresseerden direct inzicht in de kansen en prioriteiten per locatie.
Stationslocaties en marktpotentie
Stationslocaties met een sterke potentie voor het toevoegen van hoge dichtheden aan wonen en werken, zijn vooral binnenstedelijke locaties met uitstekende OV- en auto-bereikbaarheid, een hoge mate van functiemenging, een divers voorzieningenniveau en een hoogwaardige openbare ruimte. Cushman & Wakefield heeft met een eigen data-gedreven methodologie de huidige marktpotentie van elke stationslocatie in Nederland beoordeeld aan de hand van ruimtelijk-economische variabelen. Zo is voor elke locatie in kaart gebracht of verdichting en het toevoegen van wonen en werken vanuit marktperspectief haalbaar is, en welke verdichtingsstrategie daarbij past.
Op basis van deze analyse doet Cushman & Wakefield gerichte aanbevelingen voor specifieke stationslocaties. Zo zouden Amersfoort Centraal, Amsterdam Amstel, Amsterdam Bijlmer-ArenA, Rotterdam Alexander en Rotterdam Blaak als ‘metropolitane’ stationslocaties moeten worden aangemerkt, terwijl Schiphol Airport vanwege de unieke propositie een aparte status verdient. Ondanks de potentie vanuit de markt, blijkt het toevoegen van hoge dichtheden aan kantoren buiten de toplocaties in de grootste steden financieel vaak onhaalbaar als gevolg van het samenspel van stijgende bouwkosten, beleggingswaarden, huurprijzen en grondprijzen. Cushman & Wakefield roept de Rijksoverheid daarom op om in dialoog te treden en samen de discrepantie tussen markt en ontwikkelplannen te overbruggen.
