Top-7 im Minus durch Rückgänge in Berlin und Hamburg – Gesundheits-immobilien durch Aedifica-Cofinimmo-Fusion mit großer Bedeutung
- Transaktionsvolumen (ohne Wohnen) bei 7,55 Mrd. Euro, plus 23 Prozent gegenüber Q1 2025
- Deutliches Plus in Frankfurt, Köln, München und Stuttgart
- Nutzungsart „Sonstige“ – getragen u.a. vom Gesundheitsimmobilien-Sektor mit deutlichem Abstand vor Büro, Logistik und Handel
Trotz konjunkturellem Gegenwind hat der deutsche Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt in den ersten drei Monaten 2026 den Aufwärtstrend der letzten Jahre zum Jahresbeginn fortgesetzt. Das Transaktionsvolumen belief sich im ersten Quartal (ohne den Bereich Wohnen) auf 7,55 Mrd. Euro, gleichbedeutend einem Plus von 23 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1 2025: 6,13 Mrd. Euro). Damit verzeichnete der Markt nach 2024 und 2025 den dritten Anstieg des Investmentvolumens in einem ersten Quartal in Folge. Trotz des erfreulichen Anstiegs lag das Volumen mit minus 14 Prozent und minus 29 Prozent deutlich unter dem 5- bzw. 10-Jahresschnitt der jeweiligen ersten Quartale.
Bürogebäude auf Rang 1 - Gesundheitsimmobilien mit stärkstem Anstieg
Für den Anstieg verantwortlich war das starke Ergebnis der Assetklasse „Gesundheitsimmobilien“, die allein 1,23 Mrd. Euro (16 %) zum Ergebnis beisteuerte und damit fast doppelt so viel wie im Vorjahresquartal. Größte Nutzungsklasse war jedoch „Büro“, die ein Plus von 9 Prozent erzielte und damit auf 1,66 Mrd. Euro kam, resultierend in einem Anteil von 22 Prozent am Transaktionsvolumen. Es folgen Logistik-Industrie mit Anteilen von 18 Prozent und Handel mit 16 Prozent, die beide leichte bis mäßige Rückgänge hinnehmen mussten (minus 14 % auf 1,35 Mrd. Euro und minus 4 % auf 1,21 Mrd. Euro).
Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Das Ergebnis des ersten Quartals bestätigt unsere Prognose einer stetigen und schrittweisen Erholung der gewerblichen Transaktionsvolumina. Erfreulich ist hier neben dem starken Heathcare-Bereich sicher auch der Anstieg im Bürosektor, ein Zeichen für das langsam wiedererstarkende und wiederkehrende Vertrauen der Investoren in diese Assetklasse. Auch im Bereich Einzelhandel beobachten wir nach wie vor ein starkes Investoreninteresse, trotz des leichten Rückgangs des Transaktionsvolumens in den ersten drei Quartalen. Oft sind solche prozentualen Veränderungen statistischen Effekten geschuldet und basieren auf größere Transaktionen wie dem von Cushman & Wakefield vermittelten Verkauf des Designer Outlet Centers Neumünster an die TPG-Gruppe, dessen Signing und Closing zwar erst 2026 erfolgt ist, der statistisch aber bereits im Vorjahr erfasst worden war.“
Große Einzeltransaktionen auch außerhalb der Top-7 – inklusive größtem Einzeldeal
Das starke Ergebnis der Gesundheitsimmobilien ist maßgeblich auf den Deutschland-Anteil des Immobilienportfolios von Cofinimmo zurückzuführen, gleichzeitig die größte Transaktion des ersten Quartals. Aedifica hat knapp 80 % der Cofinimmo-Anteile übernommen. In Zusammenhang mit diesem Kauf stieg auch das Transaktionsvolumen außerhalb der Top-7-Märkte gegenüber dem ersten Quartal 2025 um 59 Prozent auf 5,12 Mrd. Euro.
Außerhalb der Top-7-Märkte wurden zahlreiche größere Einzeltransaktionen registriert: 12 der größten 20 fanden außerhalb der Top-7 statt. Darunter sind Standorte wie Kaarst, Bischweier, Nürnberg, Kiel und Warstein. Die größte Einzeltransaktion der ersten drei Monate bundesweit, war der Kauf des Neubaus der NRW-Finanzverwaltung (Büro und Rechenzentrum) im niederrheinischen Kaarst durch das Land NRW von Landmarken.
Portfolioanteil steigt – Anteil ausländischer Investoren überdurchschnittlich
Mit rund 2,3 Mrd. Euro verzeichneten Portfoliokäufe deutlich steigende Volumina, mit einem Plus von fast zwei Dritteln gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Auch der Anteil am Transaktionsvolumen ist mit 30 Prozent gegenüber 27 Prozent im 5-Jahresschnitt überdurchschnittlich und deutlich über dem Vorjahresquartal (22 %). Bemerkenswert ist die Vielfalt der veräußerten Portfolios innerhalb von nur drei Monaten: von Pflegeimmobilien, Ärztehäusern und Handelsimmobilien bis hin zu Autowerkstätten und Thermalbädern.
Mit einem 43-prozentigen Anteil am Transaktionsvolumen verzeichneten ausländische Investoren den höchsten relativen Wert seit dem ersten Quartal 2022. Der deutsche Immobilienmarkt wird in der Welt wieder zunehmend als attraktiv wahrgenommen.
Top-7-Märkte differenziert – Frankfurt, Köln, München und Stuttgart überwinden Tiefpunkt aus Q1 2025
In den Top-7-Märkten sank das aggregierte Transaktionsvolumen um 17 Prozent, bedingt durch starke Rückgänge in Berlin (minus 44 Prozent auf 600 Mio. Euro) und Hamburg (minus 59 Prozent auf 367 Mio. Euro). Ein leichtes Plus von sieben Prozent zeigte Düsseldorf, das mit 193 Mio. Euro vor Stuttgart lag. Stuttgart wiederum konnte das Ergebnis des Vorjahres (Q1 2026: 131 Mio. Euro) mehr als vervierfachen, lag aber dennoch hinter Köln (207 Mio. Euro und ein Plus von nahezu 50 Prozent). Ähnliches wird auch aus Frankfurt und München mit plus 56 bzw. plus 55 Prozent auf 352 Mio. Euro respektive 588 Mio. Euro berichtet. Die größte Einzeltransaktion in den Top-7 wurde in der Münchener Innenstadt abgeschlossen: der Erwerb des mischgenutzten Komplexes „Alte Akademie“.
Simon Jeschioro abschließend: „Konkrete Auswirkungen der Unsicherheiten auf Transaktionsprozesse sehen wir derzeit zwar noch nicht. Gleichwohl bleibt die Gesamtlage kurz- und mittelfristig herausfordernd – eine Entspannung des Nahost-Konflikts könnte neue Impulse setzen.“
