Auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt wurde nach Auswertungen von Cushman & Wakefield im 1. Quartal 2026 ein Flächenumsatz von rund 41.000 m² erzielt. Damit liegt das Ergebnis 8 Prozent über dem Vorjahresquartal, bleibt jedoch 24 Prozent unter dem 5-Jahresdurchschnitt und markiert einen insgesamt verhaltenen Jahresauftakt.
Verhaltener Jahresstart – Großabschlüsse bleiben weiterhin aus
Der Düsseldorfer Büromarkt inklusive Neuss und Ratingen ist mit einem Flächenumsatz von 41.000 m² in das Jahr 2026 gestartet. Trotz eines leichten Anstiegs gegenüber dem Vorjahresquartal (+ 8 Prozent) bleibt die Marktdynamik weiterhin gedämpft. Gegenüber dem 10-Jahresdurchschnitt liegt das Ergebnis sogar rund 46 Prozent niedriger.Auffällig ist insbesondere das vollständige Ausbleiben von Großabschlüssen über 5.000 m². Der größte Abschluss im ersten Quartal war die Anmietung über rund 4.500 m² im Kö Tower, gefolgt von einer Vermietung über rund 3.000 m² im Heylo an die Aspen Separation GmbH, vermittelt durch Cushman & Wakefield.
Martin Höfler, Head of Office Agency Düsseldorf und Regional Manager West bei Cushman & Wakefield, ordnet die Marktentwicklung ein: „Der Markt ist im ersten Quartal weiterhin durch eine zurückhaltende Transaktionsdynamik geprägt. Gleichzeitig ist eine gestiegene Marktaktivität zu beobachten, insbesondere bei großvolumigen Mietgesuchen. Das aktuell moderate Umsatzgeschehen dürfte sich dadurch im Jahresverlauf deutlich beleben.“
Gleichzeitig etabliert sich eine klare Präferenz hinsichtlich der Lagequalität: Über die Hälfte des Flächenumsatzes wurde in der Innenstadt realisiert, wobei insbesondere die Teilmärkte City und Kennedydamm im Fokus standen. Dies unterstreicht die anhaltende Nachfrage nach zentralen, gut angebundenen und qualitativ hochwertigen Flächen. Auf Nutzerseite dominierten im ersten Quartal insbesondere Beratungsgesellschaften (knapp 20 Prozent des Umsatzvolumens) sowie Unternehmen aus den Bereichen Architektur, Bauingenieurwesen und Projektsteuerung (14 Prozent) das Marktgeschehen.
Mietpreise steigen weiter – Nachfrage fokussiert sich auf hochwertige Flächen
Die Spitzenmiete blieb im Vergleich zum Vorquartal stabil bei 46,00 Euro/m², liegt jedoch im Jahresvergleich weiterhin deutlich im Plus (+5,7 Prozent gegenüber Q1 2025). Die Durchschnittsmiete ist erneut gestiegen und erreicht zum Ende des ersten Quartals 20,90 Euro/m². Dies entspricht einem Anstieg von 4,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal sowie knapp 16 Prozent im Jahresvergleich.Der Anstieg der Durchschnittsmiete trotz moderatem Flächenumsatz ist vor allem auf eine zunehmende Marktsegmentierung zurückzuführen: Während einfache und periphere Flächen stärker vom Leerstand betroffen sind, konzentriert sich die Nachfrage zunehmend auf moderne, zentral gelegene und ESG-konforme Büroflächen. Dadurch verschiebt sich der realisierte Flächenumsatz verstärkt in höherpreisige Marktsegmente.
„Aufgrund des begrenzten Angebots an hochwertigen Flächen ist ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete wahrscheinlich“, so Martin Höfler.
Leerstand weiter steigend – strukturelle Trends bleiben prägend
Der Leerstand am Düsseldorfer Büromarkt hat sich zum Ende des ersten Quartals 2026 auf rund 1,11 Mio. m² erhöht, entsprechend einer Leerstandsquote von 11,6 Prozent. Damit ergibt sich ein Anstieg um 60 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal sowie um 1,5 Prozentpunkte im Jahresvergleich.Martin Höfler: „Der Anstieg ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen. Neben Flächenrückgaben und Fertigstellungen spielen insbesondere strukturelle Entwicklungen eine zentrale Rolle: Unternehmen setzen verstärkt auf effizientere Flächennutzung, flexible Arbeitsplatzmodelle und prüfen ihre Büroauslastung kritischer - in der Summe führt dies regelmäßig zu einer Flächenreduktion bei Neuanmietungen.“
Der Anteil an Untervermietungsflächen ist im Zuge von Flächenrückgaben zuletzt leicht gesunken und liegt aktuell bei etwas über 6 Prozent des gesamten Leerstandsvolumens.
Für das Jahr 2026 befinden sich derzeit rund 140.000 m² Bürofläche im Bau, von denen etwa 60 Prozent vorvermietet sind. Das weiterhin rückläufige Projektentwicklungsvolumen sowie eine steigende Nachfrage dürften zu einer Stabilisierung des Leerstands und mittelfristigem Rückgang führen.
Martin Höfler abschließend: „Für den weiteren Jahresverlauf zeichnet sich ein differenziertes Bild ab. Einerseits bleibt die Marktaktivität kurzfristig durch eine anhaltende Zurückhaltung der Nutzer geprägt,. Andererseits deuten aktuelle Marktgespräche sowie konkrete Flächengesuche - insbesondere im Segment großvolumiger Neuanmietungen - auf eine deutliche Belebung im Jahresverlauf hin.“
