TP.HCM, tháng 08/2026 - Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM MarketBeat Q2 2026 của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam duy trì nền tảng ổn định, nhưng có sự phân hóa giữa các phân khúc. Nguồn cung đất khu công nghiệp (KCN) và nhà kho xây sẵn (RBW) giữ nguyên, trong khi nhà xưởng xây sẵn (RBF) tăng nhẹ 0,8% QoQ và 4,6% YoY, chủ yếu tại Tây Ninh. Tỷ lệ lấp đầy duy trì tương đối ổn định trên cả ba phân khúc, đạt lần lượt 76,3% với đất KCN, 92% với nhà xưởng và 91,7% với nhà kho xây sẵn, với TP.HCM tiếp tục giữ lợi thế về vị trí, Đồng Nai hưởng lợi từ hạ tầng logistics, trong khi Tây Ninh nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào và chi phí cạnh tranh.
Nhận định về triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam, bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, chia sẻ: “Thị trường công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng, khi mỗi thị trường ngày càng đảm nhiệm một vai trò rõ nét hơn trong chuỗi cung ứng. TP.HCM có lợi thế về vị trí và đang chuyển dịch theo hướng thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao, trong khi Đồng Nai và Tây Ninh có dư địa lớn hơn để mở rộng quỹ đất và đón dòng vốn đầu tư mới. Trong 2-3 năm tới, các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, Vành đai 3 và hành lang đường thủy Đồng Nai - TP.HCM sẽ tiếp tục cải thiện kết nối vùng. Đối với khách thuê, Tây Ninh có lợi thế về giá đất và quỹ đất, trong khi TP.HCM và Đồng Nai phù hợp hơn với các doanh nghiệp ưu tiên vị trí, khả năng tiếp cận thị trường và hệ thống logistics đã phát triển.”
ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP (KCN)
NGUỒN CUNG: TẠM THỜI CHỮNG LẠI TRONG GIAI ĐOẠN CHUYỂN TIẾP
Trong Q2 2026, thị trường đất khu công nghiệp Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam không ghi nhận nguồn cung mới. Sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính, phần lớn dự án tại TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh vẫn tập trung hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và phát triển hạ tầng nên tiến độ đưa dự án ra thị trường chậm hơn dự kiến.
Tổng nguồn cung duy trì 36.063 ha, không đổi so với quý trước và tăng 4,6% theo năm (YoY) nhờ các dự án đã đưa vào hoạt động từ trước. Diễn biến này cho thấy thị trường đang trong giai đoạn tích lũy quỹ đất hơn là mở rộng nguồn cung, tạo tiền đề cho giai đoạn phát triển tiếp theo khi các thủ tục được hoàn tất.
NHU CẦU: TIẾP TỤC MỞ RỘNG THEO KHÔNG GIAN PHÁT TRIỂN
Nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện trong Q2 2026, phản ánh xu hướng mở rộng sản xuất của doanh nghiệp FDI và sự dịch chuyển nhu cầu từ khu vực trung tâm sang các địa phương còn nhiều dư địa phát triển. Khi quỹ đất tại trung tâm TP.HCM ngày càng hạn chế, Đồng Nai và Tây Ninh trở thành điểm đến nhờ quỹ đất lớn và khả năng kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 76,3%, tăng 1,4% theo quý (QoQ) và 2,2% YoY cho thấy đà hấp thụ được duy trì ổn định. TP. Hồ Chí Minh duy trì mức lấp đầy cao nhất 86,1%, tăng 1,4% QoQ và 3,3% YoY nhờ vị thế trung tâm và nhu cầu ổn định. Đồng Nai đạt 73,1%, tăng 1,3% QoQ và 0,3% YoY. Và, Tây Ninh đạt 60,9%, tăng 1,6% QoQ và 2,8% YoY. Sự phân bổ lại nhu cầu giữa các địa phương cho thấy thị trường đang mở rộng theo hướng cân bằng hơn, thay vì chỉ tập trung vào một số khu vực truyền thống.
GIÁ THUÊ: PHÂN HÓA THEO MỨC ĐỘ KHAN HIẾM QUỸ ĐẤT
Giá thuê đất tiếp tục duy trì ở mức cao, song xu hướng biến động giữa các địa phương ngày càng rõ nét, phản ánh không chỉ nhu cầu thị trường mà còn chịu tác động bởi mức độ khan hiếm quỹ đất và tốc độ phát triển hạ tầng của từng khu vực.
Giá chào thuê trung bình đạt 186,4 USD/m²/chu kỳ thuê, giảm nhẹ 0,5% QoQ và tăng 1,7% YoY. Đồng Nai ghi nhận mức cao nhất với 189,6 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 0,3% QoQ và 1,9% YoY, duy trì xu hướng tăng ổn định. TP. Hồ Chí Minh đạt 187,5 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 1,2% QoQ và 6,8% YoY do nguồn cung hạn chế. Ngược lại, Tây Ninh đạt 179,6 USD/m²/chu kỳ thuê, giảm 4,8% QoQ và 6,8% YoY, phản ánh chiến lược cạnh tranh thu hút các dự án mới trong bối cảnh quỹ đất còn dồi dào.
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG: CHUYỂN TỪ GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ SANG MỞ RỘNG
Q2 2026 đánh dấu bước chuyển từ giai đoạn rà soát quy hoạch sang chuẩn bị triển khai các dự án quy mô lớn. Đồng Nai đẩy mạnh việc xây dựng ba KCN trọng điểm với tổng diện tích 2.240 ha. Tây Ninh phê duyệt danh mục 49 KCN quy mô khoảng 16.000 ha, trong khi TP.HCM xúc tiến đầu tư 14 KCN mới với diện tích 3.833 ha.
Các động thái này cho thấy nguồn cung tương lai đang được chuẩn bị đồng thời tại cả ba địa phương nhưng theo những định hướng khác nhau. Tây Ninh mở rộng quy mô quỹ đất công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư mới, trong khi Đồng Nai và TP.HCM cùng hướng đến thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao. Đồng Nai cũng tập trung nâng cao chất lượng hạ tầng và tiêu chuẩn đầu tư theo hướng đồng bộ hơn. Sự bổ sung vai trò giữa các địa phương được kỳ vọng sẽ tạo động lực tăng trưởng bền vững cho toàn vùng trong giai đoạn 2026-2028.
NHÀ XƯỞNG XÂY SẴN (RBF)
NGUỒN CUNG: TĂNG NHẸ, TẬP TRUNG TẠI KHU VỰC TÂY NINH
Thị trường ghi nhận thêm 56.000 m² diện tích cho thuê mới tại Tây Ninh trong Quý 2 2026, nâng tổng nguồn cung hiện hữu lên 6,85 triệu m² NLA (diện tích cho thuê thuần), tăng 0,8% QoQ và 4,6% YoY. Tốc độ tăng trưởng nguồn cung duy trì ổn định và sự phân bổ cân đối giữa 3 khu vực chính của Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam cho thấy sự phát triển không tập trung vào 1 khu vực duy nhất mà phân tán trên toàn bộ vùng.
NHU CẦU: ỔN ĐỊNH
Hoạt động cho thuê duy trì sự ổn định trong Q2 2026. Tỷ lệ lấp đầy các khu vực ở mức cao, Đồng Nai đạt 94,3%, trong khi TP.HCM và Tây Ninh đều ghi nhận lần lượt 89,7% và 93,7%.
Điểm đáng chú ý là khi so sánh với cùng kỳ năm trước, Tây Ninh cho thấy động lực tăng trưởng mạnh nhất với tỷ lệ lấp đầy tăng 10% YoY, cao hơn TP.HCM và Đồng Nai với mức tăng lần lượt là 5% và 4% YoY, sự chênh lệch này cho thấy Tây Ninh đang thu hút nhu cầu cho thuê tăng trưởng hơn các khu vực khác, trong khi TP.HCM và Đồng Nai duy trì nhu cầu ổn định.
GIÁ THUÊ: TĂNG TRƯỞNG ỔN ĐỊNH
Giá thuê duy trì xu hướng tăng nhẹ. Giá trung bình toàn thị trường đạt 4,9 USD/m²/tháng, tăng 0,1% QoQ và 2,5% YoY. Tuy nhiên, diễn biến giá giữa các địa phương có sự khác biệt rõ rệt. TP.HCM dẫn đầu với 5,1 USD/m²/tháng, tăng 0,4% QoQ và 4,1% YoY. Đồng Nai ghi nhận 4,9 USD/m²/tháng với tăng 0,3% QoQ và 1,6% YoY. Tây Ninh, thị trường vệ tinh mới nổi, ghi nhận 4,6 USD/m²/tháng nhưng giảm 0,4% QoQ nhưng tăng 1,8% YoY.
Thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn, việc tăng trưởng không chỉ phụ thuộc vào mở rộng diện tích mà tập trung vào chất lượng, tiêu chuẩn ESG và tốc độ triển khai. Sự phân hóa giá giữa các địa phương phản ánh quá trình tái cấu trúc không gian công nghiệp: trung tâm truyền thống (TP.HCM) duy trì giá cao nhờ hạ tầng hoàn thiện, trong khi thị trường vệ tinh (Tây Ninh) cạnh tranh bằng giá thuê hợp lý và tiềm năng phát triển.
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG: TĂNG TRƯỞNG QUY MÔ VÀ TÁI CẤU TRÚC KHU VỰC
Dòng vốn FDI chất lượng cao từ các ngành điện tử, bán dẫn và logistics tiếp tục hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ tích cực. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục hỗ trợ trong giai đoạn 2026-2028, khi thị trường bổ sung 1.1 triệu m2 nguồn cung RBF mới.
Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại TP.HCM chiếm 65%, Tây Ninh 29% và Đồng Nai 6%. Cấu trúc này phản ánh sự chuyển dịch chiến lược của không gian công nghiệp. TP.HCM duy trì vị trí trung tâm nhờ hạ tầng hoàn thiện và Tây Ninh nổi lên do quỹ đất rộng với chi phí cạnh tranh. Bốn động lực chính hỗ trợ triển vọng này: (1) hạ tầng chiến lược (Sân bay Long Thành, Vành đai 3, cao tốc, cảng Cái Mép) mở rộng khả năng kết nối; (2) FDI dự báo duy trì mạnh mẽ; (3) nhu cầu từ khách thuê ưu tiên chất lượng và tiêu chuẩn ESG; (4) các chủ đầu tư lớn tiếp tục mở rộng danh mục.
KHO XÂY SẴN (RBW)
NGUỒN CUNG: DUY TRÌ ỔN ĐỊNH, KHÔNG GHI NHẬN DỰ ÁN MỚI
Trong Q2 2026, tổng nguồn cung tại Vùng Kinh Tế Trọng Điểm phía Nam duy trì ở mức khoảng 6,6 triệu m2, không đổi so với quý trước do không ghi nhận dự án mới trong quý, đồng thời tăng 3,4% YoY.
TP.HCM tiếp tục là dẫn đầu với tỷ trọng 45% tổng nguồn cung, tiếp đến là Đồng Nai chiếm 32% và Tây Ninh 23%. Việc nguồn cung chững lại cho thấy các chủ đầu tư đang giữ nhịp mở rộng khá thận trọng, với mục đích nhằm điều chỉnh nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực tế, đồng thời ưu tiên việc lấp đầy diện tích trống còn tồn đọng từ các chu kỳ trước.
NHU CẦU: TỶ LỆ LẤP ĐẦY DUY TRÌ ỔN ĐỊNH
Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 91,6% trong Q2 2026, giảm nhẹ 0,2% QoQ và tăng 12,7% YoY. Hoạt động cho thuê tương đối ổn định trong quý.
Trong đó, TP.HCM tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt 98,7%, phản ánh nền tảng công nghiệp vững chắc và nhu cầu thuê ổn định. Đồng Nai và Tây Ninh duy trì ổn định ở mức tương ứng 88,4% và 81,7%. Nhìn chung, thị trường vẫn duy trì nền tảng tích cực với tỷ lệ lấp đầy ở mức cao, bất chấp đà tăng trưởng hoạt động cho thuê theo quý còn hạn chế.
GIÁ THUÊ: MẶT BẰNG GIÁ DUY TRÌ ỔN ĐỊNH TRÊN TOÀN THỊ TRƯỜNG
Giá chào thuê trung bình trên toàn thị trường đạt khoảng 4,6 USD/m²/tháng trong Q2 2026, tăng 1% QoQ và 5,5% YoY. Diễn biến giá nhìn chung khá đồng đều, trong đó Tây Ninh ghi nhận mức giá cao nhất, khoảng 4,8 USD/m²/tháng, tiếp theo là Đồng Nai 4,7 USD/m²/tháng, và TP.HCM ghi nhận mức thấp hơn 4,5 USD/m²/tháng, phản ánh biên độ giá thuê rộng hơn sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính, trong khi mặt bằng giá tại Đồng Nai và Tây Ninh tiếp tục được hỗ trợ nhờ thị trường công nghiệp đã đi vào hệ sinh thái ngày càng hoàn thiện.
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG: HẠ TẦNG ĐƯỜNG THỦY LÀ ĐỘNG LỰC CỦA SỰ TĂNG TRƯỞNG
Bên cạnh các dự án đường bộ trọng điểm, hạ tầng đường thủy nội địa đang dần trở thành động lực mới, thúc đẩy mạnh nhu cầu. Đóng vai trò là ba cực tăng trưởng cốt lõi của Đông Nam Bộ, TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh tạo nên tam giác phát triển gắn kết, được nâng đỡ bởi hạ tầng giao thông và công nghiệp đồng bộ. Trong bối cảnh đó, Dự án Phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam (vốn đầu tư 163,3 triệu USD, dự kiến khởi công cuối năm 2026) sẽ là bước ngoặt giúp tăng cường kết nối đa dạng. Dự án này không chỉ tối ưu hóa chi phí vận tải và áp lực ùn tắc đường bộ, mà còn tạo lợi thế cạnh tranh vượt trội cho hệ thống nhà kho xây sẵn ven sông tại Đồng Nai, đồng thời củng cố vững chắc vị thế trung tâm logistics của TP.HCM.
Song song với đó, Tây Ninh nắm giữ vị trí địa chiến lược để đón đầu làn sóng kết nối vùng và giao thương xuyên biên giới, duy trì nguồn cầu kho bãi trong trung và dài hạn. Nhờ bệ phóng này, thị trường dự kiến đón nhận thêm hơn 680.000 m2 nguồn cung mới giai đoạn 2026-2028, minh chứng cho niềm tin của các chủ đầu tư vào tiềm năng phát triển bền vững.
Nhấp vào đây để xem thêm Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM MarketBeat Q2 2026 của Cushman & Wakefield.
