Theo Báo cáo Thị trường Văn phòng Bangkok Quý II/2026 của Cushman & Wakefield, tỷ lệ trống hạng A khu trung tâm đạt 21,9%, giá thuê gộp giữ ổn định ở 943 baht/m² (~28,6 USD). Dù có cải thiện về tỷ lệ lấp đầy, thị trường nguồn cung vẫn đang cạnh tranh qua ưu đãi và điều khoản linh hoạt hơn, khiến giá trị thực tế khách thuê nhận được đã thay đổi đáng kể so với con số trên bảng giá.
Điều đáng chú ý là bức tranh này không xa lạ với Hà Nội. Trong Quý II/2026, tỷ lệ trống khoảng 23%, gần tương đương mức của Bangkok. Giá thuê chào thị trường vẫn tương đối ổn định, ở mức 32,2 USD/m²/tháng đối với hạng A.
Khác biệt nằm ở xu hướng: Bangkok đã qua đỉnh nguồn cung và đang trên đà phục hồi, trong khi Hà Nội mới bắt đầu bước vào giai đoạn đó, giai đoạn 2026–2028, thị trường được dự báo có thêm khoảng 400.000 m², trong đó phía Tây chiếm khoảng 83%. Đây chính là khu vực đang dần tiến tới trạng thái tương tự Bangkok: nguồn cung dồi dào, tiêu chuẩn xây dựng ngày càng cao, và áp lực cạnh tranh giữa các chủ nhà sẽ ngày càng gia tăng trong những năm tới.
Đó là lý do những gì đang diễn ra ở Bangkok hôm nay rất đáng để thị trường Hà Nội tham khảo.
Trải nghiệm trở thành lợi thế cạnh tranh
Điều đáng chú ý tại Bangkok là trong bối cảnh tỷ lệ trống còn cao, những dự án cao cấp như One Bangkok và Dusit Central Park vẫn duy trì đà cho thuê tích cực. Đặt biệt là đạt tỷ lệ lấp đầy trước khi hoàn thiện khi thị trường có nhiều lựa chọn cho thấy xu hướng thuê hiện nay không đơn thuần là diện tích trống và giá thuê.
One Bangkok là ví dụ điển hình cho mô hình tích hợp văn phòng, khách sạn, bán lẻ, không gian công cộng, đạt các chứng nhận quốc tế về công trình xanh cấp khu đô thị, kết nối thông minh và tiêu chuẩn sức khỏe WELL. Bên trong Tower 4, không gian coworking cao cấp THE COLLECTIVE ở tầng 28 mở rộng trải nghiệm này với phòng họp tùy chỉnh, quầy trà, bữa sáng phục vụ hàng ngày và dịch vụ hỗ trợ cá nhân hóa, cho thấy tiện ích có thể vượt ra ngoài phạm vi diện tích thuê riêng.
Dusit Central Park áp dụng mô hình tương tự, kết hợp văn phòng hạng A với khách sạn, căn hộ và bán lẻ, cùng khu vườn trên mái rộng hơn 1 ha nối liền các tòa nhà. Không gian này không chỉ là tiện ích dùng chung cho khách thuê văn phòng, cư dân và khách lưu trú, mà còn đóng vai trò như một nam châm thu hút người dân địa phương và khách du lịch ghé thăm, trải nghiệm và check-in. Nhờ vậy, Dusit Central Park không đơn thuần là một tòa văn phòng cho thuê, mà trở thành một điểm đến của thành phố, một "proud address" mà bản thân sự hiện diện tại đó cũng góp phần nâng tầm thương hiệu cho khách thuê.
Điểm chung giữa các mô hình này là việc dịch chuyển tiện ích ra khỏi diện tích thuê riêng, sang các không gian dùng chung do chủ tòa vận hành, giúp doanh nghiệp thuê giảm vốn đầu tư ban đầu, rút ngắn thời gian chuyển vào làm việc, mà không cần tự bố trí mọi hạ tầng dịch vụ.
Chủ nhà Hà Nội có thể học gì từ Bangkok?
Bài học đầu tiên chính là "flight-to-quality" là xu hướng tất yếu để thu hút khách thuê nâng cấp không gian làm việc.
Báo cáo thị trường Bangkok cho thấy một xu hướng rõ nét: khách thuê đang có xu hướng rời khỏi các tòa nhà cũ để chuyển sang các dự án mới với tiêu chuẩn vận hành cao hơn. Trước áp lực này, thay vì cạnh tranh trực tiếp bằng cách hạ giá, nhiều chủ nhà tại Bangkok đã chọn hướng đi khác: đầu tư nâng cấp tiện ích và chất lượng dịch vụ để giữ vị thế cạnh tranh với các tòa nhà mới.
Như Empire Tower tại Bangkok, chủ sở hữu AWC đã đầu tư khoảng 40 triệu USD để tái định vị tòa nhà 58 tầng đã xây dựng từ cuối thập niên 1990. Tầng 53 được chuyển đổi thành không gian "co-living" dùng chung cho toàn bộ khách thuê, gồm phòng khách, bếp cộng đồng, phòng nghỉ trưa và khu vực làm việc nhóm; các tầng 53-58 trở thành khu ẩm thực trên cao rộng hơn 8.000 m². Đây là minh chứng rõ ràng rằng flight-to-quality không nhất thiết đồng nghĩa với việc phải xây mới, tòa nhà hiện hữu vẫn có thể cạnh tranh nếu được đầu tư đúng hướng vào tiện ích và trải nghiệm.
Cách tiếp cận này phản ánh một sự dịch chuyển trong tư duy vận hành tài sản, thay vì chỉ nhìn vào giá thuê như biến số cạnh tranh chính, chủ đầu tư bắt đầu xây dựng chiến lược gia tăng giá trị bất động sản thông qua hệ sinh thái dịch vụ và tiện ích đi kèm.
Tại Hà Nội, một số tín hiệu tương tự đã bắt đầu xuất hiện. Các dự án mới ra mắt gần đây đều chú trọng đạt các chứng chỉ công trình xanh, bền vững và ứng dụng công nghệ tòa nhà thông minh như một cách khẳng định chất lượng xây dựng.
Song song đó, một số chủ đầu tư cũng đang đầu tư nhiều hơn vào các yếu tố tiện ích đa dạng theo hướng lấy trải nghiệm người sử dụng làm trung tâm như mảng xanh, khối đế bán lẻ tích hợp, phòng họp đa chức năng, hay khu vực căng-tin phục vụ khách thuê, phòng họp và không gian sự kiện dùng chung, khu vực chăm sóc sức khỏe
Nói cách khác, thay vì nhìn nhận nguồn cung văn phòng mới sắp ra mắt trong những năm tới đơn thuần như một áp lực cạnh tranh về số lượng, thị trường có thể tiếp cận theo hướng tích cực hơn: đây là cơ hội để hình thành một thế hệ nguồn cung văn phòng mới, được thiết kế và vận hành theo hướng lấy nhu cầu thực tế của người sử dụng làm trung tâm, một định hướng phát triển đáng để các chủ đầu tư cân nhắc.
Bài học thứ hai cho chủ nhà chính là linh hoạt hơn trong chiến lược cho thuê trên từng mét vuông diện tích.
Việc duy trì giá thuê niêm yết ổn định không còn đủ để đảm bảo năng lực cạnh tranh. Chủ nhà cần đánh giá năng lực cạnh tranh dựa trên tổng giá trị của toàn bộ gói thuê, bao gồm các chính sách ưu đãi, hỗ trợ hoàn thiện mặt bằng, mức độ linh hoạt trong điều khoản hợp đồng, cũng như tổng chi phí thực tế mà doanh nghiệp thuê phải chi trả trong suốt vòng đời hợp đồng.
Bên cạnh đó, các mô hình văn phòng hoàn thiện sẵn, mặt bằng bàn giao một phần, hoặc giải pháp cho thuê kèm nội thất đang cho thấy khả năng giảm đáng kể chi phí và trở ngại vận hành cho khách thuê trong quá trình di dời hoặc mở rộng văn phòng.
Khi các dự án văn phòng ngày càng có sự tương đồng về mặt bằng thiết kế và chứng nhận công trình xanh, chất lượng vận hành, văn hóa dịch vụ và khả năng xây dựng cộng đồng khách thuê sẽ dần trở thành những yếu tố tạo nên sự khác biệt thực sự giữa các dự án trên thị trường.
Khách thuê nên chuẩn bị gì từ bây giờ?
Nguồn cung sắp tới mở ra cơ hội để doanh nghiệp nâng cấp văn phòng và đàm phán những điều kiện tốt hơn. Tuy nhiên, cơ hội sẽ chỉ phát huy giá trị nếu doanh nghiệp chuẩn bị đủ sớm.
Các công ty có hợp đồng hết hạn trong hai đến ba năm tới nên bắt đầu rà soát thị trường, đặc biệt nếu cần diện tích lớn hoặc nhiều tầng liền nhau. Việc tiếp cận dự án từ giai đoạn cho thuê trước sẽ tạo thêm lựa chọn và thời gian đàm phán.
Doanh nghiệp cũng cần xây dựng yêu cầu rõ ràng cho nơi làm việc tương lai, từ quy mô nhân sự, hiệu quả mặt bằng và nhu cầu di chuyển của nhân viên đến tiêu chuẩn bền vững, công nghệ, tiện ích và khả năng mở rộng. Các phương án nên được so sánh dựa trên tổng chi phí sử dụng văn phòng, bao gồm tiền thuê, phí dịch vụ, chi phí hoàn thiện, thời gian miễn tiền thuê, mức hỗ trợ của chủ nhà và nghĩa vụ hoàn trả mặt bằng.
Quan trọng nhất, khách thuê nên duy trì nhiều phương án khả thi. Vị thế đàm phán tốt nhất không chỉ đến từ nguồn cung dồi dào, mà còn từ việc có đủ thời gian và thông tin để tạo ra sự cạnh tranh thực sự giữa các lựa chọn.
Bangkok cho thấy ngay cả trong thị trường có tỷ lệ trống cao, những dự án thấu hiểu nhu cầu khách thuê vẫn có thể đạt kết quả tích cực. Khi nguồn cung mới, đặc biệt tại Starlake, định hình lại thị trường Hà Nội, chủ nhà sẽ phải cạnh tranh nhiều hơn bằng chất lượng sản phẩm, dịch vụ và điều kiện thuê; trong khi doanh nghiệp sẽ có tiếng nói lớn hơn trong việc lựa chọn không gian làm việc.
Giai đoạn tiếp theo sẽ không chỉ được quyết định bởi ai đưa ra mức giá thấp nhất, mà bởi ai thấu hiểu khách thuê nhất.
