Prywatne akademiki

Październik Zaczyna Się w Czerwcu – Wyścig o Akademiki Już Trwa

Populacja akademicka Polski powróciła do poziomów nienotowanych od dekady, przekraczając 1,32 miliona studentów i zapewniając krajowi szóste miejsce w Europie – za Francją, Wielką Brytanią, Niemcami, Włochami oraz Hiszpanią. Infrastruktura nie nadążyła jednak za tym renesansem. Publiczne i prywatne akademiki łącznie są w stanie pomieścić zaledwie co dziesiątego studenta. Według Cushman & Wakefield rynek prywatnych akademików (PBSA – Purpose-Built Student Accommodation) zmaga się z głębokim, strukturalnym niedoborem podaży – oraz z nowym pokoleniem studentów o oczekiwaniach znacznie wyższych niż ich poprzednicy. Dziś jest to jeden z najbardziej obiecujących segmentów dla kapitału instytucjonalnego, a dla największych polskich miast – istotny atut w rywalizacji o najlepsze talenty.

Dla studentów rozpoczynających naukę z dala od domu wybór uczelni to dopiero pierwszy krok. Kolejnym – często równie stresującym – jest znalezienie miejsca do życia. W największych ośrodkach akademickich kraju konkurencja o zakwaterowanie pozostaje intensywna, łącząc kwestię mieszkań studenckich z dostępnością najmu, kosztami życia, jakością zakwaterowania oraz szeroko pojętą atrakcyjnością miast akademickich.

Jedno Łóżko na Dziesięciu Studentów

Liczby ukazują skalę wyzwania. W całej Polsce publiczne akademiki oferują miejsca dla około 112,000 studentów. Prywatne obiekty PBSA – projektowane i zarządzane z myślą o studentach – dokładają kolejne 17,300 łóżek. Łącznie daje to nieco ponad 129,000 miejsc wobec populacji przekraczającej 1,32 miliona studentów, co oznacza średnio niemal dziesięciu studentów na każde dostępne miejsce (dokładny stosunek wynosi 10,2:1).

• 111,950 łóżek w akademikach publicznych – pokrywających popyt zaledwie 9% studentów
• 17,300 łóżek w prywatnych akademikach (PBSA) – zaspokajających jedynie 1% popytu
• Stosunek 10,2:1 liczby studentów do liczby łóżek – strukturalna luka podażowa w Polsce
• 2,000 łóżek PBSA w budowie, a kolejne 6,800 w planach

Polska nie jest osamotniona w tym niedoborze. Niemcy odnotowują zbliżony wskaźnik (10,7), podczas gdy Włochy mierzą się z jeszcze trudniejszym rynkiem na poziomie 23,6 studenta na jedno łóżko.

Polska posiada wszystkie elementy, które powinny sprzyjać rozwojowi nowoczesnego rynku zakwaterowania dla studentów: dużą populację akademicką, silne ośrodki uniwersyteckie, rosnącą mobilność młodzieży oraz rosnące oczekiwania dotyczące standardu życia. Brakuje jednak wystarczającej podaży na odpowiednią skalę. Mówimy o rynku, na którym popyt ma charakter strukturalny, powtarzalny i jest wyraźnie widoczny w największych miastach, podczas gdy podaż akademików – zwłaszcza prywatnych – pozostaje niewielka. W rezultacie znaczna część studentów zmuszona jest korzystać z rynku najmu mieszkań i pokoi."
—Karolina Furmańska, Residential & Living Sector Manager, Cushman & Wakefield

Luka na polskim rynku zakwaterowania dla studentów pozostaje znacząca, nawet po uwzględnieniu projektów będących obecnie w budowie. Dane Cushman & Wakefield wskazują, że w budowie znajduje się około 2,000 łóżek w prywatnych akademikach, a kolejne 6,800 jest planowanych. Nawet po ich ukończeniu dostępna baza – zarówno publiczna, jak i prywatna – zaspokoi potrzeby zaledwie około 11% studentów." —Vitalii Arkypenko, Research Analyst, Cushman & Wakefield

Najważniejsze Ośrodki Akademickie

Podaż prywatnych łóżek studenckich koncentruje się w czołowych polskich ośrodkach akademickich, choć jej rozkład jest wyraźnie zróżnicowany.

• Miasto - Łóżka w Prywatnych Akademikach (PBSA)
• Kraków - Ponad 5,000
• Warszawa - Ponad 3,100
• Wrocław - Około 2,100
• Łódź - Około 1,900
• Gdańsk - Około 1,800

Co istotne, Warszawa – największy ośrodek akademicki w kraju, skupiający około 257,000 studentów – wciąż charakteryzuje się jednym z najniższych poziomów nasycenia prywatnymi akademikami w stosunku do liczby studentów, wynoszącym zaledwie 1,2%.

Trendy w Czynszach Najmu

Publiczne akademiki pozostają najbardziej przystępną cenowo formą zakwaterowania dla studentów. Miesięczne opłaty za miejsce w pokojach dwu- i trzyosobowych wahają się od 350 do 1,275 PLN, w zależności od lokalizacji, standardu oraz typu obiektu. Najniższe średnie stawki odnotowano w Gdańsku (około 570 PLN miesięcznie), Łodzi (około 635 PLN) oraz Warszawie (około 680 PLN). Średni miesięczny czynsz w akademikach publicznych wynosi 825 PLN.

W segmencie PBSA stawki są wyższe, ale często mają charakter all-inclusive – obejmują opłaty za media, korzystanie z infrastruktury budynku oraz dodatkowe usługi. Średnia cena za wszystkie typy pokoi na nadchodzący rok akademicki 2026/2027 wynosi około 2,370 PLN miesięcznie – co oznacza umiarkowany wzrost o 2,6% rok do roku. Dynamika regionalna była zróżnicowana: w większości miast odnotowano wzrosty na poziomie 1–3%, podczas gdy Gdańsk przewyższył średnią krajową ze wzrostem o 10%, a tuż za nim uplasował się Lublin z wynikiem 5%.

Akademiki publiczne i prywatne zaspokajają odmienne potrzeby studentów. Obiekty publiczne są najbardziej przystępną cenowo opcją, ale ich zasoby są strukturalnie ograniczone. Segment prywatny przyciąga studentów przewidywalnością kosztów oraz jakością, stając się ważnym elementem nowoczesnej bazy mieszkaniowej miast. W miarę jak oczekiwania młodych ludzi wobec przestrzeni życiowej stale rosną, znaczenie tego modelu będzie systematycznie rosło."
—Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield

Czego Oczekują Współcześni Studenci

Cena pozostaje kluczowym kryterium, ale studenci coraz większą wagę przywiązują do komfortu codziennego życia. Badanie preferencji najemców przeprowadzone przez Cushman & Wakefield Polska na przełomie grudnia 2025 i stycznia 2026 roku pokazuje, że dla studentów oraz uczniów najważniejsze są jakość obsługi, lokalizacja oraz standard zakwaterowania.

• 86% wskazało bezproblemowy kontakt z wynajmującym jako bardzo ważny czynnik przy wyborze mieszkania lub pokoju, w porównaniu do 56% dla całej próby badawczej

• 80% uznało dobry dostęp do komunikacji miejskiej za kluczowy, wobec 46% wszystkich respondentów

• 53% oceniło standard nieruchomości jako bardzo ważny, w porównaniu do 34% w całej próbie

Szanse dla Inwestorów

Polski rynek PBSA pozostaje stosunkowo młody w porównaniu z bardziej rozwiniętymi rynkami zachodnioeuropejskimi, jednak jego fundamenty są coraz bardziej wyraźne: duża populacja studentów, popyt skoncentrowany w największych miastach, rosnąca mobilność edukacyjna oraz ograniczona podaż publicznych domów studenckich. Decydująca okaże się również jakość projektów, ponieważ studenci coraz częściej oczekują przestrzeni wspierających naukę, odpoczynek, integrację społeczną oraz codzienną wygodę.

Nadchodzące lata zadecydują o tym, czy rynek PBSA w Polsce pozostanie segmentem rozwijającym się niszowo, czy też stanie się jednym z kluczowych filarów sektora living. Jego potencjał jest najbardziej widoczny w największych ośrodkach akademickich, ale luka podażowa dotyczy również miast regionalnych, gdzie studenci stanowią bardzo duży odsetek populacji.

Pobierz Pełny Raport

Uzyskaj dostęp do pełnego raportu Cushman & Wakefield „Prywatne Akademiki" (edycja 2026), aby zapoznać się z analizami poszczególnych miast, benchmarkami czynszów oraz prognozami inwestycyjnymi.