欧州投資アトラス

TIMEスコア

マクロ環境の追い風が弱まる中でも、安定化局面を維持

2026年第1四半期、欧州全物件のTIMEスコアは小幅に低下しました。これは景気循環の勢いや成長期待の鈍化を反映したものです。資金調達環境の引き締まり、スワップ金利の上昇、主要経済圏における成長見通しの下方修正がその背景にあります。

それでも市場は安定化局面を維持しています。物流とリテールがやや先行する一方、オフィス市場は構造的課題と投資家の慎重姿勢を背景に、より選別的な環境となっています。全体として市場は後退しているのではなく、不確実性の高いマクロ環境に適応している段階にあります。

総じて見ると、市場は引き続き高い回復力を維持しています。市場が後退しているわけではなく、不確実性が高まるマクロ経済環境に適応しながら調整を進めている段階にあります。

フェアバリュー指数

債券利回りの上昇により評価上昇余地は縮小

2026年第1四半期のフェアバリュー指数は74へ低下し、欧州不動産市場全体における割安度が縮小していることを示しています。この動きは、国債利回りの上昇と金利上昇期待の高まりを背景としており、さらなる利回り低下（イールド・コンプレッション）の余地が小さくなったことで、キャピタルゲインの見通しもやや弱含んでいます。

その結果、より多くの市場でバリュエーション格差が縮小しています。いくつかの市場では「割安」から「適正価格」へと評価が移行し、一部の市場は「割高感のない適正価格水準」に達しています。しかしながら、欧州全体では依然として「割安」が最も多い評価区分であり、投資機会は引き続き存在しています。ただし、その機会はこれまで以上に選別的なものとなっています。

こうした調整は全セクターにわたって進んでいます。なかでも物流セクターは最も大きな価格調整が見られましたが、それでもなお、割安な投資機会が最も多く存在するセクターであり続けています。

主要なトレンド

• 物流セクターは、これまでの力強いパフォーマンスを受けて、最も大きな価格調整が見られました。
• 32市場で評価が引き下げられ、その多くは「割安」から「適正価格」へ移行しました。
• 119市場のうち9市場が「適正価格」市場として位置付けられるようになりました。
• それでもなお、「割安」が市場分類の中心であり、全体の56％を占めています。

この変化は、市場全体の広範な価格調整局面から、より的を絞った投資機会の発掘・選定へと市場環境が移行していることを示しています。この変化は、広範な価格再評価から、より的を絞った投資機会の特定へと移行していることを示しています。

投資機会の全体像

TIMEスコアとフェアバリュー指数による分析

TIMEスコアとフェアバリュー指数を組み合わせた分析フレームワークにより、投資機会がどのように変化しているかを把握することができます：

• 物流・リテール: 投資の「スイートスポット」に位置しています。
• 住宅 ・オフィス: 戦略的投資領域（Strategic Matrix）に位置しています。
• ホスピタリティおよび全物件：ゴールデン・マトリックスと戦略的投資領域の中間に位置しています

オフィスセクターは引き続き最も選別的な市場であり、そのパフォーマンスはこれまで以上に以下の要素に左右されます。

• 資産の質
• 立地
• リーシングの見通し（賃貸付け可能性）

市場全体で二極化が進む中においても、プライムオフィスは引き続き力強い賃料成長と底堅い需要を維持しています。

デット市場

市場変動局面でも資金供給は堅調さを維持

足元の市場変動にもかかわらず、デット市場は高い回復力を維持しています。金融機関や保険会社、オルタナティブレンダーによる資金供給は引き続き豊富であり、投資市場の流動性を支えています。

ただし、取引量拡大の制約要因は資金調達ではなく、買い手と売り手の価格認識のギャップです。今後の市場回復ペースは、投資家の確信が利用可能な資金供給に見合うかどうかに左右されるでしょう。

一方で、今後の取引拡大の鍵を握るのは資金供給そのものではなく、投資家が現在の価格水準で積極的に投資判断を行えるかどうかです。十分な資金調達環境が整っている中で、それに見合う投資家の確信が高まるかどうかが、今後の市場活動を左右するでしょう。

戦略

投資資金は積み上がり、投資戦略は進化

欧州不動産市場に対する投資家の関心は引き続き高い水準にあります。資金調達は大幅に増加しており、一時的な縮小局面を経て、機関投資家による不動産セクターへの配分も再び拡大しています。その結果、投資実行を待つ待機資金が積み上がりつつあります。

一方で、不確実性の高まりを受けて投資戦略も変化しています。2026年初頭に期待されていた市場の勢いは、投資家がインフレリスク、金利動向、地政学的要因を改めて見極める中でやや落ち着きを見せています。しかし、買い手と売り手の双方が新たな市場環境に適応するにつれて、市場活動は徐々に安定化しつつあります。

投資需要は依然として幅広く、地域やセクターを横断して存在しています。なかでも、安定した長期収益が期待できる資産への関心が高まっています。物流施設や住宅セクターは引き続き堅調な資金流入を集めており、リテール施設や一部のオフィス資産についても、ファンダメンタルズが投資ストーリーを支える市場では再び注目が高まっています。

今後の見通し

回復は成熟段階へ、評価面での逆風も

欧州不動産投資市場は、回復局面のより成熟した段階へと移行しつつあります。市場の基調そのものは引き続き前向きであるものの、足元では市場の勢いを鈍化させ、不確実性を高める要因が生じています。資金調達環境は引き締まりつつあり、成長期待もやや落ち着きを見せています。

しかしながら、市場を支える基礎的な条件は依然として堅調です。健全な労働市場と供給制約を背景としたテナント市場のファンダメンタルズは引き続き強く、市場パフォーマンスを下支えしています。

また、地政学的な不確実性が和らげば、投資活動は比較的短期間で再び勢いを取り戻す可能性があります。

選別がパフォーマンスを左右する

市場価格が適正価値へと近づくにつれ、投資パフォーマンスを左右する要因も変化しています。市場全体にわたる広範な価格調整の局面は終わりを迎えつつあり、より選別的な投資環境へと移行しています。今後のリターンは、資産価格の見直しによる上昇余地だけでなく、収益成長、資産の質、そして運用・実行力にますます左右されるようになるでしょう。

投資機会は依然として広範に存在していますが、その魅力度は市場ごとに異なります。投資家は、堅調な需給バランス、安定した収益成長が期待できる市場、そして相対的に魅力的な価格水準を備えた投資先に、これまで以上に注目する必要があります。

欧州不動産市場には依然として魅力的な投資機会が存在しています。しかし、投資成果は市場全体の回復に依存するものではなくなりつつあります。今後は、確かな投資判断、規律ある資本配分、そしてより選別が進む市場において最適な資産を見極める能力が、成功を左右する重要な要素となるでしょう。