Der Münchener Bürovermietungsmarkt verzeichnete im 3. Quartal 2026 einen Büroflächenumsatz von rund 138.000 m². Gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2025: 140.800 m²) bewegte sich der Flächenumsatz damit nahezu auf gleichem Niveau. Für die ersten neun Monate 2026 summierte sich der Flächenumsatz auf rund 467.200 m². Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Anstieg von rund 16 Prozent.
„Der Münchener Bürovermietungsmarkt zeigt auch im 3. Quartal eine hohe Marktaktivität. Viele Unternehmen prüfen ihren Flächenbedarf heute deutlich genauer als noch vor einigen Jahren und treffen ihre Standortentscheidungen entsprechend selektiv. Daraus resultiert eine breite Nachfrage über unterschiedliche Flächengrößen hinweg. Zwar wurden auch im 3. Quartal mehrere größere Abschlüsse registriert, gleichzeitig wurde das Marktgeschehen stärker durch zahlreiche kleine und mittlere Anmietungen geprägt. Besonders positiv ist dabei, dass der Flächenumsatz der ersten neun Monate deutlich über dem Vorjahresniveau liegt“, sagt Matthias Hofmann, Head of Regional Branch Management Germany und Head of Office Agency München bei Cushman & Wakefield.
Hohe Marktaktivität bei kleineren Abschlussgrößen
Der Flächenumsatz erreichte im 3. Quartal 2026 138.000 m² und bewegte sich damit nahezu auf dem Niveau des Vorjahresquartals. Gegenüber dem außergewöhnlich starken 2. Quartal 2026 mit 190.000 m² entspricht dies einem Rückgang von rund 27 Prozent. Im langfristigen Vergleich liegt das Quartalsergebnis rund 8 Prozent unter dem 10‑Jahresdurchschnitt.
Mit 190 Abschlüssen lag die Marktaktivität dennoch über dem Niveau des Vorquartals und unterstreicht die weiterhin breite Nachfrage am Münchener Bürovermietungsmarkt. Der niedrigere Flächenumsatz gegenüber dem 2. Quartal ist vor allem Ausdruck kleinerer durchschnittlicher Abschlussgrößen. Während das 2. Quartal noch von mehreren großvolumigen Nutzerentscheidungen geprägt wurde, zeigte sich das Marktgeschehen im 3. Quartal deutlich breiter über die kleineren und mittleren Flächensegmente verteilt.
Der überwiegende Teil des Flächenumsatzes entfiel weiterhin auf Vermietungen, die mit rund 127.000 m² mehr als 90 Prozent des Gesamtvolumens ausmachten. Eigennutzer trugen rund 11.000 m² zum Quartalsergebnis bei und bewegten sich damit weitgehend auf dem Niveau des Vorjahresquartals.
Größter Abschluss des 3. Quartals war die Erweiterung von Rohde & Schwarz in der Mühldorfstraße mit rund 8.500 m², die als Eigennutzertransaktion Teil der geplanten Standortentwicklung des Unternehmens ist. Zu den weiteren größten Abschlüssen des Quartals zählen die Anmietung der Wirtschaftskanzlei Heuking mit rund 6.000 m² in der Maffeistraße 8, die durch Cushman & Wakefield vermittelt wurde, sowie die Anmietung von Greenpeak Partners in der Amalienstraße 33 mit rund 5.100 m².
Für die ersten neun Monate des Jahres summiert sich der Flächenumsatz auf 467.200 m². Damit liegt das Ergebnis 16 Prozent über dem Vorjahreszeitraum, 5 Prozent über dem 5‑Jahresdurchschnitt, bleibt jedoch 10 Prozent unter dem 10‑Jahresdurchschnitt und unterstreicht die weiterhin robuste Nachfrage am Münchener Bürovermietungsmarkt.
Aufgeschlüsselt nach Branchen stellte der Sektor Industrie, Transport und Verkehr mit einem Anteil von 24 Prozent am gesamten Flächenumsatz die aktivste Nutzergruppe dar. Es folgen der Technologie-, Medien- und Telekommunikationssektor (TMT) sowie Beratungsgesellschaften mit jeweils 17 Prozent Marktanteil. Ebenfalls überdurchschnittlich aktiv zeigten sich Unternehmen aus dem Finanz- und Versicherungssektor, die rund 11 Prozent des Flächenumsatzes auf sich vereinten. Die Branchenverteilung unterstreicht die im 3. Quartal breit aufgestellte Nachfragebasis am Münchener Bürovermietungsmarkt. Während einzelne Sektoren das Marktgeschehen in den Vorquartalen stärker prägten, verteilte sich der Flächenumsatz zuletzt ausgewogener über mehrere Nutzergruppen hinweg.
Auf Teilmarktebene zeigte sich die Nachfrage im 3. Quartal deutlich breiter verteilt als noch im Vorquartal. Die Innenstadt Ost verzeichnete mit rund 22.500 m² beziehungsweise 16 Prozent des Flächenumsatzes den höchsten Umsatz. Maßgeblich hierzu beitrug die Erweiterung von Rohde & Schwarz in der Mühldorfstraße. Knapp dahinter folgte die Innenstadt West mit 21.800 m² und ebenfalls 16 Prozent Marktanteil. Zu den größeren Abschlüssen zählte hier unter anderem die Anmietung der HMU Health and Medical University im Hopfenpost Palais über rund 3.400 m². Weitere umsatzstarke Teilmärkte waren das Umland Nord mit 10 Prozent sowie die Innenstadt Nord, die Altstadt und das Stadtgebiet West‑Südwest, die jeweils rund 8 Prozent des Flächenumsatzes auf sich vereinten. Im Umland Nord wurden unter anderem Abschlüsse der PlanetHome Group GmbH über rund 2.600 m² sowie von Sonnenklar.TV über rund 2.100 m² im Park Village registriert.
„Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf etablierte und gut erreichbare Bürolagen. Gleichzeitig zeigt die Verteilung des Flächenumsatzes über mehrere Teilmärkte hinweg, dass Unternehmen ihre Standortentscheidungen zunehmend differenziert und bedarfsorientiert treffen“, so Hofmann.
Mietpreise setzen Aufwärtstrend fort
Die Spitzenmiete setzte ihren Aufwärtstrend auch im 3. Quartal 2026 fort und erreichte 58,00 Euro/m²/Monat. Gegenüber dem Vorjahresquartal (55,00 Euro/m²/Monat) entspricht dies einem Anstieg von rund 5,5 Prozent. Auch die Durchschnittsmiete entwickelte sich positiv und lag zum Ende des 3. Quartals bei 28,05 Euro/m²/Monat. Gegenüber dem Vorjahresquartal (26,00 Euro/m²/Monat) ergibt sich damit ein Anstieg von rund 7,9 Prozent.
Getragen wird die Mietentwicklung weiterhin insbesondere durch die Nachfrage nach modernen und hochwertigen Büroflächen in zentralen sowie gut angebundenen Lagen. Gleichzeitig zeigte sich im 3. Quartal eine breitere Nachfrage über verschiedene Qualitätssegmente hinweg, was die zunehmende Differenzierung des Münchener Bürovermietungsmarktes unterstreicht.
„Die Entwicklung der Mietpreise zeigt, dass Qualität in München weiterhin einen klaren Preis hat. Besonders moderne Flächen in zentralen Lagen erzielen unverändert hohe Mieten. Nutzer wägen heute stärker zwischen Lage, Qualität und Wirtschaftlichkeit ab als noch vor einigen Jahren“, erklärt Hofmann.
Leerstand auf erhöhtem Niveau, Bautätigkeit bleibt hoch
Zum Ende des 3. Quartals 2026 lag der Büroflächenleerstand in München bei rund 2,03 Mio. m². Die Leerstandsquote belief sich auf 9,3 Prozent und stieg gegenüber dem Vorquartal um 10 Basispunkte. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ergibt sich ein Anstieg um 1,2 Prozentpunkte.
„Es zeigt sich weiterhin eine deutliche Qualitätsdifferenzierung im Markt. Moderne und ESG-konforme Flächen verfügen grundsätzlich über gute Vermarktungschancen, während insbesondere ältere Bestandsobjekte mit Modernisierungsbedarf von längeren Vermarktungszeiten betroffen sind. Diese Entwicklung wirkt sich zunehmend auf die Leerstands-Struktur des Münchener Bürovermietungsmarktes aus“, erklärt Hofmann.
Das Fertigstellungsvolumen belief sich in den ersten neun Monaten 2026 auf insgesamt 202.900 m² Bürofläche und lag damit ein Viertel über dem Vorjahreswert, 6 Prozent unter dem 5‑Jahresdurchschnitt und 2 Prozent über dem 10‑Jahresdurchschnitt. Im 3. Quartal wurden insgesamt 30.800 m² Bürofläche fertiggestellt. Zu den wichtigsten Fertigstellungen zählte unter anderem das Projekt „AMALIE“ in der Innenstadt Nord mit rund 10.500 m².
Derzeit befinden sich rund 883.500 m² Bürofläche im Bau. Die Vorvermietungsquote liegt bei 41 Prozent. Zu den wichtigsten Bauprojekten des Jahres 2026 zählen weiterhin der Google Campus an der Arnulfstraße mit rund 33.500 m² Bürofläche sowie das Projekt „Go Four It - Red & Purple“ an der Hanauerstraße mit rund 21.000 m² Bürofläche, die beide voraussichtlich bis zum Jahresende fertiggestellt werden.
„Mit einem Flächenumsatz, der nach neun Monaten deutlich über dem Vorjahresniveau liegt, und einer unverändert hohen Abschlussaktivität zeigt sich der Münchener Bürovermietungsmarkt insgesamt in guter Verfassung. Gleichzeitig beobachten wir eine zunehmende Differenzierung der Nachfrage nach Lage, Qualität und Nutzungskonzept. Moderne und marktfähige Flächen verfügen weiterhin über sehr gute Vermarktungschancen“, so Hofmann abschließend.
