Cushman & Wakefield, verzeichnete am deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt im Jahr 2025 ein Transaktionsvolumen von rund 1,22 Mrd. Euro, damit ein um 7 Prozent niedrigeres Volumen als im Vorjahr (2024: rund 1,31 Mrd. Euro).
Transaktionsvolumen in 2025 stabilisiert - Trendwende zu mehr Transaktionen
Im Segment Pflegeimmobilien wurden Transaktionen mit einem Volumen von rund 885 Mio. Euro verzeichnet, wovon Pflegeheime 613 Mio. Euro ausmachten und Betreutes Wohnen 272 Mio. Euro. Darüber hinaus steuerte das Segment Ambulante und Stationäre Medizinische Versorgungseinrichtungen ca. 335 Mio. Euro zum Transaktionsvolumen von Gesundheitsimmobilien bei.
Spitzenrenditen bleiben stabil
Die Spitzenrenditen bei Gesundheitsimmobilien bleiben auf stabilem Niveau : für Pflegeheime bei 5,10 Prozent, für Seniorenresidenzen im Bereich Betreutes Wohnen bei 4,50 Prozent, für Ambulante Medizinische Versorgungseinrichtungen (MVZ) bei 4,75 Prozent und für Stationäre Medizinische Versorgungseinrichtungen (Kliniken) bei 5,75 Prozent. Kurzfristig ist von stabilen Spitzenrenditen auszugehen, mittelfristig von leicht sinkenden Spitzenrenditen aufgrund der geringen Bautätigkeit und steigender Nachfrage auf Seiten potenzieller Nutzer.
Nachfrage nach Gesundheitsimmobilien ungebrochen hoch
Gesundheitsimmobilien sind stark im Fokus und wesentlicher Bestandteil der Diversifizierung des Immobilienportfolios. Dabei fokussieren sich Investoren insbesondere auf eine gute Betreiberqualität und Objektqualität sowie Regulatorik. Langfristig vermietete Objekte zeichnen sich aus durch eine starke Nachfrage und eine hohe Liquidität.
Zunehmend mehr Investoren, vor allem aus dem privaten und semi-institutionellen Bereich, fokussieren sich auf Value-Add und Opportunistische Investitionsmöglichkeiten. Dabei sind kurze Laufzeiten, CAPEX-Maßnahmen und weitere Stabilisierungsmöglichkeiten besonders im Fokus.
Trotz einer hoher Nachfrage zeigt sich gleichzeitig, dass die Due Diligence mehr Zeit in Anspruch nimmt. So sieht Cushman & Wakefield aktuell eigene Vermarktungen mit u.a. mehreren Portfolio-Prozessen von mehr als 1,00 Mrd. Euro, die aufgrund einer längeren Due Diligence nicht in 2025 beurkundet werden konnten.
Internationales Kapital im Fokus
In den letzten Monaten 2025 konnte eine leicht veränderte Käuferlandschaft auf dem deutschen Healthcare-Investmentmarkt wahrgenommen werden. So waren, nach einer längeren passiven Marktbeobachtungsphase, deutsche institutionelle Investoren – mit, in den meisten Fällen, Kapital von Versicherungen und Pensionsfonds - als Käufer von Pflegeheimen aktiv gewesen. Trotz verbesserter Kapitalbeschaffung bei nationalen Investoren sieht Cushman & Wakefield eine zunehmende Dominanz von internationalem Kapital.
Insbesondere bei großvolumigen Transaktionen ist vornehmlich ausländisches Kapital aktiv, eine Seltenheit bleibt nationales Kapital wie beispielsweise bei der Pflege und Wohnen Transaktion. Hier kaufte die Stadt Hamburg im Januar 2025 13 Pflegeheime in Hamburg für 380 Mio. Euro von der Deutschen Wohnen.
Medizinische Versorgung gewinnt an Relevanz
Ein zunehmendes Interesse sieht Cushman & Wakefield an der medizinischen Versorgung, sowohl ambulant als auch stationär. In Q4 2025 gab es Transaktionen in Höhe von 134 Mio. Euro, damit entfielen allein 40 Prozent des Transaktionsvolumens 2025 bei Ambulanten sowie Stationären Medizinversorgungseinrichtung auf das vierte Quartal. Zunehmend mehr Käufer können Kapital für die medizinische Versorgung gewinnen. Auf dieser Basis wird für 2026 und die folgenden Jahre eine steigende Transaktionsaktivität erwartet.
Jan-Bastian Knod erklärt abschließend: „Wir befinden uns am Beginn eines neuen Marktzyklus, auch bei Gesundheitsimmobilien. Die Bewertungen haben sich über alle Risikoklassen hinweg neu justiert. Viele Marktteilnehmer werden diese Phase nutzen, um in den Gesundheitssektor einzusteigen.“
