Der Flächenumsatz auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt summierte sich zum Ende des Halbjahres 2021 auf 374.800 Quadratmeter. Das sind 22 % mehr als im ersten Halbjahr des Vorjahres. Das Ergebnis liegt circa 3 % unter dem Fünf-Jahresdurchschnitt, aber rund 11 % über dem Zehn-Jahresmittel. Im zweiten Quartal wurde mit 176.300 Quadratmetern etwas weniger Fläche umgesetzt als im ersten Quartal mit 198.500 Quadratmetern. Der Rückgang beruht darauf, dass weniger Flächen von Eigennutzern umgesetzt wurden.
Öffentliche Hand sorgt wieder für Großanmietungen
Wie für den Berliner Markt typisch, gab es auch im zweiten Quartal wieder große Anmietungen durch die öffentliche Hand. Für die umsatzstärksten sorgte die BImA Bundesanstalt für Immobilienaufgaben mit Mietverträgen über 19.400 Quadratmeter und 14.800 Quadratmeter in zwei Projektentwicklungen. Insgesamt entfielen 43.900 Quadratmeter beziehungsweise 22 % des Büroflächenumsatzes des zweiten Quartals auf die Öffentliche Verwaltung, die damit mehr als jede andere Branche anmietete.
Mit 30.300 Quadratmetern generierten IKT-Branche und Online-Plattformen den zweithöchsten Büroflächenumsatz im zweiten Quartal. Die bedeutendste Einzelanmietung erfolgte durch Home24. Das Unternehmen schloss einen Mietvertrag über 13.000 Quadratmeter für die Projektentwicklung DSTRCT im Stadtteil Prenzlauer Berg ab. Auffällig ist, dass alle drei großen Transaktionen nicht in den zentralen Bürolagen stattfanden, sondern am oder in der Nähe des S-Bahn-Rings.
Donn Lutz, Head of Office Agency Berlin bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Viele Unternehmen arbeiten nach wie vor intensiv an ihren Konzepten für neue Arbeitsstrukturen und -welten, die beispielsweise einen höheren Home-Office-Anteil und Desk-Sharing beinhalten. Dennoch ist dank der fortgeschrittenen Impfquote spürbar, dass wieder mehr von den in der Pandemie auf Eis gelegten Gesuchen auf den Markt kommen. Wir gehen davon aus, dass sich im zweiten Halbjahr 2021 noch mehr Unternehmen intensiv mit Standortentscheidungen beschäftigen werden. Daraus resultierend, ist ein steigender Flächenumsatz zu erwarten.“
Leerstand wird weiter steigen
Zum Ende des zweiten Quartals 2021 lag die Leerstandsquote inklusive angebotener Untermietflächen bei 3,4 %. 662.500 Quadratmeter sind kurzfristig beziehbar, 287.900 Quadratmeter beziehungsweise 77 % mehr als zum Vorjahreszeitpunkt. Seit Beginn der COVID-19-Pandemie steigt das Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen stetig an, da es krisenbedingt zu Flächenreduzierungen bzw. -untervermietungen kommt, die nicht durch den Flächenumsatz ausgeglichen werden können. Hinzu kommen Flächen in fertiggestellten Projekten, die noch unvermietet sind und Büros im Bestand, die durch die Umzüge der Altmieter in Neubauten freiwerden.
Innerhalb des S-Bahn-Rings befinden sich 68 % der verfügbaren Büroflächen (451.300 Quadratmeter). Vom gesamten Leerstand werden 93.300 Quadratmeter (14 %) zur Untermiete angeboten. Cushman & Wakefield geht davon aus, dass die Leerstandsquote durch die umfangreiche Projektpipeline in den nächsten zwei Jahren weiter wächst, selbst wenn der jährliche Flächenumsatz schrittweise wieder in Richtung 900.000 Quadratmeter steigt.
Umfangreiches Projektentwicklungsvolumen
Fertigstellungen in Neubau- und Kernsanierungsprojekten summierten sich im ersten Halbjahr 2021 auf 200.600 Quadratmeter, wovon zum Zeitpunkt der Fertigstellung 78 % (157.400 Quadratmeter) bereits vermietet waren. Bis zum Jahresende wird die Fertigstellung von weiteren 477.200 Quadratmetern erwartet, darunter 189.000 Quadratmeter, die noch ohne Nutzer sind. Im nächsten Jahr sollen rund 800.000 Quadratmeter neue Büroflächen bezugsfertig werden.
Im Bau befindlich sind derzeit Projektentwicklungen im Umfang von mehr als 1,7 Mio. Quadratmetern. Davon sind circa 54 % (922.000 Quadratmeter) vermietet oder durch Eigennutzer belegt.
Spitzenmiete bei monatlich 39,00 Euro pro Quadratmeter
Die erzielbare Spitzenmiete liegt derzeit bei monatlich 39,00 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt sie einen Euro niedriger als vor einem Jahr. Bis zum Jahresende erwartet Cushman & Wakefield keine Veränderungen. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete der vergangenen zwölf Monate beträgt monatlich 26,50 Euro pro Quadratmeter und ist damit 3,5 % geringer als vor einem Jahr. Im Vergleich zum ersten Quartal 2021 hat sie um 1,5 % nachgegeben.
